Investire nel settore immobiliare vs. in azioni

In qualità di investitore, occorre prendere decisioni cruciali su dove investire per massimizzare i rendimenti. Due delle opzioni più apprezzate sono i titoli e gli immobili. Comprendere i potenziali vantaggi e i rischi insiti in ciascuna di queste due opzioni è essenziale per sviluppare una strategia di investimento equilibrata e redditizia.

Complessità degli investimenti azionari

I titoli, noti anche come azioni o equity, rappresentano la proprietà frazionata di una società. Costituiscono i diritti su una quota del patrimonio e degli utili della società. Man mano che ci si addentra nei meandri degli investimenti azionari, si scopre che è un ecosistema dinamico caratterizzato da peculiari sfaccettature.

Diritti degli azionisti e dividendi

Quando si rilevano azioni, si diventa un azionista, il che garantisce determinati diritti, tra cui quello di voto alle assemblee degli azionisti (a seconda della tipologia di azione) e di percepimento dei dividendi. I dividendi rappresentano una percentuale degli utili che una società distribuisce ai suoi azionisti. Forniscono un flusso di reddito costante, indipendente da potenziali plusvalenze derivanti dalla vendita di azioni.

Capitalizzazione di mercato

Le aziende sono spesso classificate in base alla loro capitalizzazione di mercato, la cosiddetta “market cap”, determinata moltiplicando il numero totale di azioni in circolazione per il prezzo corrente di mercato. Fornisce una stima della percezione pubblica di un’azienda in merito al suo patrimonio netto. Le società a grande capitalizzazione, come Apple o Microsoft, sono spesso ritenute investimenti più sicuri, seppur con un potenziale di crescita relativamente inferiore. Al contempo, si ritiene che le aziende a piccola capitalizzazione abbiano un potenziale di crescita più elevato ma che siano foriere di rischi maggiori.

Liquidità e accessibilità

I titoli si distinguono per la loro liquidità, ovvero la facilità con cui un asset può essere acquistato o venduto senza ripercussioni per il prezzo. Stante il suo elevato volume di transazioni giornaliere, il mercato azionario consente di convertire rapidamente le azioni in contanti, ove necessario.

Volatilità

Un’altra caratteristica distintiva degli investimenti azionari è la volatilità, ossia il livello di variazione della quotazione di un titolo nel corso del tempo. Le azioni possono subire significative oscillazioni di prezzo in un breve arco di tempo, a causa di diversi fattori, tra cui relazioni sugli utili aziendali, eventi geopolitici o mutamenti degli indicatori economici. Questa volatilità può favorire il conseguimento di guadagni elevati, ma comporta anche rischi di subire perdite ingenti.

Diversificazione

Una strategia chiave per mitigare il rischio nell’ambito degli investimenti azionari è quella della diversificazione, ovvero la distribuzione degli investimenti su una varietà di titoli di diversi settori o addirittura di Paesi differenti. La diversificazione aiuta a controbilanciare la volatilità dei singoli titoli, contenendo le potenziali perdite.

Comprendere gli investimenti immobiliari

Il settore immobiliare, per definizione, comporta investire in proprietà, siano esse residenziali, commerciali o industriali. È costituito da asset tangibili, che è possibile vedere e toccare fisicamente. Il fascino degli investimenti immobiliari non è da ricercarsi esclusivamente nella tangibilità, ma anche nella capacità di assicurare un reddito costante e un certo potenziale di apprezzamento.

Flusso di cassa e apprezzamento

Investire in immobili da locazione può garantire un flusso di reddito costante derivante dal pagamento del canone di affitto, spesso definito “flusso di cassa”. Questo reddito può rivelarsi particolarmente vantaggioso per coloro che cercano un flusso regolare, ad esempio i pensionati. Inoltre, poiché i valori degli immobili aumentano solitamente con il passare del tempo, gli investimenti in questo settore possono garantire un apprezzamento del capitale.

Leva finanziaria

La leva, ovvero l’utilizzo del capitale preso in prestito per finanziare un investimento, ha un forte peso specifico nell’ambito degli investimenti immobiliari. Il settore immobiliare è estremamente oneroso. Molti investitori ricorrono a mutui per finanziare le proprie acquisizioni. Questo approccio consente loro di gestire asset di rilevanti dimensioni con un investimento iniziale relativamente esiguo (acconto). La leva è, però, un’arma a doppio taglio: se da un lato può amplificare i profitti, dall’altro può fare altrettanto con le perdite e aumentare il rischio di default. Quando il valore degli immobili cresce, il rendimento percentuale sul capitale investito (l’acconto) può essere decisamente più elevato a causa della leva finanziaria. Pensiamo ad esempio a un investitore che investe il 20% su un immobile e finanzia la quota restante accendendo un mutuo. Se il valore dell’immobile aumenta del 10%, il guadagno non è solo del 10% sull’acconto, ma virtualmente molto più elevato, dato che l’apprezzamento è sul valore totale dell’immobile e non solo sull’importo investito. Ma se il valore della proprietà dovesse diminuire, l’investitore potrebbe ritrovarsi con un immobile che vale meno del mutuo residuo, il che si traduce in un patrimonio netto negativo. Ciò non solo pregiudica l’investimento iniziale, ma può anche compromettere la situazione finanziaria dell’investitore, soprattutto se i redditi da locazione diminuiscono o se occorre far fronte a spese impreviste di manutenzione. In tali casi, se l’investitore ha difficoltà a pagare il mutuo, potrebbe diventare inadempiente nella restituzione di quel debito.

Sgravi fiscali

Gli investimenti immobiliari offrono svariati vantaggi fiscali. Questi investimenti possono prevedere detrazioni per interessi ipotecari, tasse sulla proprietà, spese di gestione, ammortamenti e altro ancora. Queste detrazioni possono aumentare sensibilmente i rendimenti netti di un investimento immobiliare.

Ubicazione e condizioni di mercato

Il rendimento degli investimenti immobiliari è fortemente influenzato dall’ubicazione e dalle condizioni di mercato. L’ubicazione condiziona la domanda, il reddito da locazione e il potenziale di apprezzamento. Anche le condizioni di mercato, quali tassi di interesse, crescita economica e trend demografici, possono avere ripercussioni sui prezzi degli immobili.

Gestione e manutenzione

A differenza delle azioni, gli immobili richiedono gestione e manutenzione attive. Lo status di locatore comporta responsabilità quali trovare e gestire gli inquilini, occuparsi delle riparazioni, far fronte a questioni legali e molto altro. Affidarsi a una società di gestione immobiliare è un’opzione per coloro che preferiscono non interessarsene in prima persona, anche se ciò riduce il reddito netto da locazione.

Prendere decisioni di investimento consapevoli: settore immobiliare vs. azionario?

Dopo aver illustrato le complessità degli investimenti azionari e di quelli immobiliari, passiamo alla domanda cruciale: azioni o immobili? La risposta, però, non è univoca e dipende in gran parte dalle circostanze personali, dagli obiettivi finanziari, dalla propensione al rischio e dall’orizzonte di investimento. Vi sono alcuni fattori importanti da valutare quando si prende questa decisione:

Obiettivi finanziari

La tua scelta di investimento deve essere in linea con i tuoi obiettivi finanziari. Se punti a ottenere rendimenti teoricamente più alti e non ti preoccupa sostenere rischi più elevati, potresti propendere per le azioni. Di contro, se una fonte di reddito costante e la preservazione del capitale sono assolute priorità per te, potresti trovare il settore immobiliare più interessante.

Tolleranza al rischio

La tua capacità e volontà di assumerti rischi è un fattore determinante. Pur offrendo rendimenti potenzialmente elevati, i titoli sono soggetti a una significativa volatilità a breve termine. Le azioni potrebbero rappresentare un buon investimento per te se te la senti di districarti tra tali oscillazioni. Ma se ritieni che l’equilibrio sia più importante, la relativa stabilità del settore immobiliare potrebbe essere più indicata per te.

Orizzonte di investimento

Quando si cerca di decidere tra rendimenti azionari e immobiliari, è importante valutare il timeframe. Se fai investimenti a lungo termine, accetti verosimilmente di far fronte alla volatilità a breve termine e attendi di realizzare rendimenti teoricamente più elevati con le azioni. Ma se il tuo orizzonte di investimento fosse più breve, la relativa stabilità del settore immobiliare e la sua capacità di garantire un flusso di reddito regolare potrebbero fare più al caso tuo. Non bisogna però trascurare le differenze di liquidità, per cui potrebbe risultare difficoltoso uscire proficuamente dal settore immobiliare nel caso in cui fosse necessario liquidare una partecipazione. Il regolare flusso di cassa assicurato da un canone di locazione potrebbe essere ottenuto anche mediante titoli che distribuiscono dividendi, che sono più facili da liquidare a stretto giro di posta. Quando si valuta il proprio orizzonte di investimento, è necessario riflettere anche sulla propria tolleranza al rischio e sulla potenziale capacità di uscire da un investimento.

Disponibilità di capitali

Anche la quantità di capitale di cui si dispone per investire può indirizzare le decisioni. Con le azioni, puoi iniziare con un importo relativamente esiguo e alzare l’asticella man mano che le risorse a tua disposizione aumentano. Invece, il settore immobiliare richiede generalmente un ingente investimento iniziale, soprattutto se si acquista una proprietà a titolo definitivo o si accende un mutuo.

Rendimenti storici e cicli di mercato

Uno dei fattori chiave che differenziano queste due opzioni di investimento è la loro performance storica. Quando si analizzano i rendimenti storici delle azioni rispetto a quelli immobiliari, è importante osservare che entrambi hanno attraversato periodi di crescita sostenuta e flessioni rilevanti. Ad esempio, le azioni hanno fornito rendimenti elevati nel lungo periodo, con l’indice S&P 500 che storicamente ha fatto segnare in media un rendimento annuo di circa il 10%. Il settore immobiliare, invece, anche se in genere non ha raggiunto tali rendimenti, ha assicurato un tasso di crescita più stabile, con i prezzi delle abitazioni statunitensi che storicamente crescono a un tasso medio annuo del 3-5%.

Ma queste sono soltanto delle medie, per cui i rendimenti effettivi possono essere decisamente più alti o più bassi in un dato anno. Sia le azioni che il settore immobiliare hanno vissuto periodi di rapida crescita e gravi recessioni. Ad esempio, il crash del mercato azionario del 2008 e il successivo crollo del mercato immobiliare evidenziano la potenziale volatilità e il coefficiente di rischio di entrambi gli investimenti.

Diversificazione

Valuta di distribuire i tuoi investimenti tra azioni e immobili, piuttosto che mettere tutte le uova in un unico paniere. La diversificazione può aiutare a mitigare i rischi e a livellare i rendimenti nel tempo.

Conclusioni

La scelta tra mercato azionario e immobiliare non è binaria: entrambe le opzioni di investimento possono trovare collocazione in un portafoglio di investimenti ben concepito. Ciò che conta di più è prendere una decisione consapevole, basata su una conoscenza approfondita dei rischi e dei vantaggi di ciascuna opzione e del modo in cui assecondano la situazione finanziaria e gli obiettivi personali.

• Q:

  Quali sono i rischi associati agli investimenti azionari?
  A: Le borse sono soggette a volatilità derivante da sviluppi economici o geopolitici, dai resoconti finanziari delle società e dal sentiment di mercato. Ciò potrebbe tradursi in oscillazioni rilevanti dei prezzi azionari e in potenziali perdite. Inoltre, è insito il rischio che una società vada in bancarotta, il che potrebbe causare la perdita dell’intero capitale investito in quel titolo.
• Q:

  Quali sono i rischi associati agli investimenti nel settore immobiliare?
  A: Aspetti quali condizioni economiche, trend in atto nel mercato e fattori geopolitici possono influenzare i valori degli immobili. Vi è il rischio che le proprietà si deprezzino per effetto di un’evoluzione negativa di questi fattori. Inoltre, le proprietà immobiliari richiedono manutenzione e gestione continua, che possono essere onerose. Anche l’incapacità di trovare inquilini o ritardi nei pagamenti possono influire sul ritorno dell’investimento.
• Q:

  Cosa accade ai titoli e agli immobili durante crisi economiche o recessioni?
  A: Le azioni in genere rispondono più rapidamente alle flessioni economiche, con cali marcati dei prezzi. Ma è anche vero che sono in grado di riprendersi più agevolmente quando l’economia torna a girare. I mercati immobiliari, di solito, reagiscono più lentamente ai cambiamenti della situazione economica, ma potrebbero impiegare più tempo per rimbalzare. Ma gli immobili in affitto possono fornire un reddito costante anche in fasi di recessione, a meno che non venga compromessa la capacità di pagamento degli affittuari.
• Q:

  Ci sono particolari vantaggi nell’investire in titoli?
  A: I titoli sono estremamente liquidi e consentono agli investitori di acquistare e vendere rapidamente. Le azioni hanno anche una soglia di ingresso più bassa, il che le rende accessibili agli investitori di tutti i livelli di reddito. Con un’ampia varietà di società in cui investire, le azioni consentono di diversificare il proprio portafoglio. Infine, i potenziali rendimenti delle azioni possono essere ingenti, soprattutto se si riesce a investire in aziende che fanno segnare una crescita sostenuta.
• Q:

  Ci sono vantaggi specifici nell’investire nel settore immobiliare?
  A: Il settore immobiliare è costituito da asset tangibili che possono assicurare un regolare flusso di cassa sotto forma di reddito da locazione e potenziale apprezzamento nel tempo. È spesso ritenuto un comparto meno volatile di quello delle azioni ed è in grado di garantire rendimenti più stabili. Gli investimenti immobiliari comportano anche vantaggi fiscali, tra cui detrazioni sugli interessi ipotecari, tasse sulla proprietà e ammortamenti. Inoltre, gli immobili possono fungere da copertura contro l’inflazione, in quanto i valori delle proprietà e gli affitti aumentano solitamente di pari passo con l’inflazione.

di JustMarkets, 03.07.2024